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购买动迁安置房法律风险及其防范

来源:重庆律师浏览次数:16 时间:2019-07-27 10:51

如今越来越多的购房人开始把目光瞄向动拆迁安置房,原因主要有三,一是动拆迁安置房价格较低,比普通商品房便宜很多,购买动迁房可以节省大笔购房款;二是动拆迁安置房本身可以满足很多人的实际住房需要;三是房价升值空间巨大,从投资的角度看也很划算。

动拆迁所得的安置房,被安置人都拥有房屋的所有权。所有权是一种完全物权,属于排他性的绝对权利,所有权人可以依法处分自己的财产,任何人不得干涉。所以尽管上海市政府限制动迁房转让,但并不意味着买卖双方签订的合同是无效的,只要约定内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定,合同肯定是合法有效的。关于这一点,国家法律法规已经规定的很明确了,此处不再多费笔墨。此类买卖合同只不过是附期限、附条件的合同,在期限未至或者条件没有满足时,无法办理产权过户手续而已。

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因此动迁房买卖的关键在于控制和防范法律风险,要做到这一点,就在于买卖双方(主要是购房人)所签订的买卖合同内容要精心设定,对任何可能出现的风险要充分预见并有效把握和掌控。

动迁房交易几年之后才能过户,蕴涵了诸多法律风险,主要是买受人承担了巨大的众多的风险。司法实践中动迁房买卖纠纷近几年来迅速增长,越来越多。动迁房买卖双方在签订合同后,上家都会要求下家支付全部或绝大部分房款,而购房人在支付巨额房款后并不能及时取得房屋所有权,双方仅形成债权债务关系。在过户前,出卖人依然是房屋所有权人,买受人承受了巨大的风险。

在过户之前的期间内可能会出现各种各样的风险,如:

1、房价不断攀升导致出卖人毁约;

2、房屋被出卖人设定了抵押担保;

3、出卖人将房屋另行转卖;

4、出卖人死亡;

5、其他共同权利人提出对该房屋的权利主张;

6、该房产涉诉被法院查封、扣押;

7、该房屋被作价投资出资;

8、该动迁房所在区域再动迁等。

所以,购房者在购买动迁房时,只要看好了某处房产,和卖房人进行了良好沟通,所需要的就是聘请一位房产律师给买房人全面把关,规避买房人面临的所有法律风险,消除潜在隐患:进行相应的法律调查,起草一套相关的法律文书。以规避或降低购房人的法律风险,实现预期利益。


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