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商业地产收购的法律要点

来源:重庆律师浏览次数:15 时间:2019-07-27 10:50

现在,对房地产项目的收购模式主要有两种,一种是股权收购,一种是资产收购。而商业地产项目具有高风险、高回报的特点,同时商业地产项目资金需求量非常大,前期定位准确,后期的专业化经营等原因都会直接影响该项目经营的成败。一个商业地产项目失败,往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济利益严重受损,因此对商业地产项目进行并购重组是解决这一问题的一个重要手段,同时对整个房地产市场的发展也有积极的影响。

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一、商业地产项目状况

拟收购一个商业地产项目,首先对该商业地产项目的具体情况进行必要的法务审查,主要包括以下几方面:

1.土地情况

是否合法取得国有土地使用权?土地用途是否是商业用地?如果是商业用地,剩余土地使用年限是多少?土地出让金是否足额缴纳?土地上是否有他项权利?土地是否被查封、预查封?是否以土地对外进行担保?

落实上述情况,看是否符合收购方的要求。

2.项目开发情况

是否完成拆迁,并足额支付拆迁补偿款?项目具体进度?是否取得规划许可?规划许可的具体内容?建设工程进度如何?是否存在预期交付风险?各项政府审批备案手续(如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,建设工程是否已验收,建设工程是否已经结算完成)是否完备?是否存在预期办理权属证书的风险?日后办理产权证书是否存在障碍?

3.项目资产情况

是否取得房产权属登记?资产权属是否清晰?有无他项权利?有无查封、预查封等?

4.招商情况

现在商业项目往往在开发商拿完地,并对项目完成市场定位、概念设计后,就需要按项目定位进行招商。特别是如万达的订单式商业地产项目,在建设之前就已与主力店签订协议,商业地产项目的规划建设是依照主力店的要求而进行的,因此对商业地产项目进行收购,必须了解该项目的前期定位,是否与主力店签订协议?商业地产项目的招商情况?

二、股权收购模式

股权收购模式,主要是收购方购买持有商业地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权,通过持有目标公司股权间接持有该商业地产项目。在对目标公司进行股权收购时,应关注的法律要点主要包括以下几方面。

(一)目标公司的股权权属状况

股权收购目标是取得目标公司的股权,这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查,以确保收购后的股权权属不发生争议。对目标公司的股权权属状况的审查主要涉及以下几方面——

1.查明目标公司股东是否按照公司章程的规定足额缴纳其所认缴的出资额。

2.查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷,如果股权已被质押或存在权属纠纷,则在收购该等股权后,收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷,从而蒙受损失。

3.查明目标公司的股权性质,如果是国有股权,则必须按照法定程序进行交易,否则将导致股权转让合同无效。收购国有股权需经国有资产管理部门审批办理产权界定、登记,并在产权交易所内挂牌,才能签订产权转让合同,由产权交易中心出具产权交割单后,才能正式办理股权和工商变更登记手续。

(二)目标公司股权转让合法性

股权收购必须考虑我国法律的具体规定,否则会对收购行为造成影响。主要包括以下几方面——

1.其他股东的优先购买权。依据《公司法》相关规定,有限责任公司股东在对外转让股权时,在同等条件下,公司其他股东有优先购买权。如果损害目标公司其他股东的该等优先购买权,可能会导致收购行为被法院撤销。

2.收购目标公司股权后,应及时到工商登记机关办理登记。股份有限公司的股权转让应当在股权交易中心进行;中外合资企业,需要外经部门的批准。

(三)目标公司债务状况

目标公司的对外或有负债,包括未披露的对外担保之债、潜在的违约责任之债、其他应付款项之债。股权的转让不影响公司法人对外承担责任,因此受让目标公司后,受让方必须承担目标公司的债务责任。如果受让后发现目标公司存在重大负债,则受让方只能在对外承担债务后,再根据股权转让协议中的有关约定向出让方追偿。

防范策略——

1.向有关机关落实目标公司名下重大物权的担保情况,如土地、房产、机动车的登记情况,最大限度地降低或有对外担保的风险。

2.审查目标公司的重大合同及履行情况,降低对外或有违约之债的风险。

三、资产收购模式

与股权收购模式不同,资产收购模式是收购方直接与持有房地产项目即目标资产的公司签订资产收购协议,收购后直接持有目标资产。与股权收购模式相比,资产收购模式的法律关系相对直接、简单。在对资产进行收购时,应注意以下几方面。

(一)资质问题

基于房地产开发的特殊性,依据《城市房地产管理法》及相关法律规定,从事房地产开发须具备相应的资质。因此,需要审查转让方的开发资质是否与其开发建设的商业地产项目相匹配。如果是超过其资质进行的开发建设,则有可能被认定为违规取得的开发项目,导致土地出让合同或其他合同被认定为无效,而新的转让合同也必然无效。

同时,作为房地产项目的收购方,在进行房地产项目整体收购时,亦须具备相关的房地产开发资质,否则收购的项目也将无法继续进行开发。

(二)项目转让条件

根据《城市房地产管理法》等有关法律法规的规定,房地产开发项目的转让,应具备以下条件:(1)已支付全部土地使用权出让金,并已取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

(三)转让项目签订的合同中权利义务承接的问题

商业地产项目中会涉及一系列的合同,如建设工程施工合同、监理合同、房屋预售合同、租赁合同、拆迁补偿安置合同等。有些合同如预售合同和拆迁补偿安置合同,根据法律规定,随项目的转移而转移,对其他合同是否一并转让,法律无强制规定,如果转让方将其合同权利义务概况转让给第三方,则需要合同相对方的同意,同时合同权利义务转让后,合同风险也随之转移到了受让方的身上。

四、商业地产并购的法律风险

商业地产项目并购不象简单的商品买卖,而是涉及多层法律关系,交易风险大的系统工程,一旦有任何环节疏忽都可能会带来投资的巨大损失。因此了解商业地产项目并购中的法律风险,并有效的控制法律风险对投资企业来说,尤为重要。

相对于第一种资产并购的方式,项目公司并购通常有交易成本低特点,也是在商业地产项目并购中通常使用较多的方法,下面简单阐述商业地产项目公司并购方式的法律风险:

(一)、商业地产项目状况风险

对于拟收购商业地产项目,土地使用权取得是否合法,项目用地的性质、占用空间、使用年限、项目的功能和土地用途是否符合受让方的需求(若不符合需求可否依法变更);项目开发进度情况(是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险);相关审批手续是否已经依法办好(项目开发的真正主体与审批文件中的主体是否一致、实际建设的项目与审批的项目是否一致);项目规划是否合理、有无存在超规划的情况;项目用地是否存在被征收或征用的可能性;目标商业地产项目本身是否存在对外债务(如工程款)、商业地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如房地产产权证内是否标注有它项权利的登记、是否被国家权力部门查封、是否对外提供担保以及担保范围);项目的相邻关系是否存在潜在危机(如因采光权、光污染、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼,导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等等都是直接影响商业地产项目并购价格。

(二)、项目公司劳动人事法律风险

虽然受让方并购的目标资产是商业地产项目,但是采取项目公司并购方式,不得承接项目公司的一揽子现状,作为被并购的项目公司中高层管理人员的处置、项目公司的薪资、规章制度、工作交接等问题是否妥善解决,都将直接影响该商业地产项目的未来良好运行。

(三)、项目公司股东出资风险

根据相关法律法规的规定,公司股东应当足额缴纳所认缴的出资额,因此,项目公司设立时,股东是否足额出资,对于项目受让方来说也是将来可能要承担的法律风险之一。

(四)、项目公司财务风险

项目公司并购中,项目公司与原债权债务人并未因为发生并购,而改变债权债务的法律关系,因此项目公司的财务风险将直接影响受让方受让项目公司后的正常运行。

(五)、项目公司重大合同风险

商业地产项目通常会涉及重大的合同,例如和商业地产项目承包人的建筑工程合同、重大资产采购合同等等,这些重大合同是否能够适当履行,作为受让方来说必须全面的了解分析其中的法律风险,稍有不慎可能会给公司带来重大的诉讼或仲裁,将直接影响项目公司运营。

(六)、项目公司或有债务风险

或有债务问题是公司并购中必须注意的问题,作为项目公司的受让人来说无法彻底了解项目公司对外担保以及项目公司转让方的不实陈述,一旦或有债务发生,将有可能给项目公司带来不可估量的损失,因此如何解决项目公司并购中的或有债务问题,是项目受让方不得不慎重问题。

(七)、重大诉讼仲裁风险

作为项目公司的受让方来说,了解项目公司的是否涉及重大诉讼和仲裁,是项目公司并购中必要程序,同时要正确的评估项目公司涉诉将会给项目公司带来的不利后果。

(八)、项目公司并购中的其他法律风险

除了以上必须要关注的法律风险外,作为项目公司受让方还必须关注项目公司并购中是否存在国有股权、是否存在行政处罚(工商、税务等行政机关处罚)、项目公司的股东持有项目公司的股权比例及股东会决议、土地使用权出让条款中是否存在限制项目公司并购的条款,等等这些都项目公司并购不得不考虑的法律风险。

以上从不同的角度简单阐述了商业地产项目并购的风险,当然在实际操作中远不止这些法律风险,如何有效的控制这些法律风险,并且将商业地产项目并购的法律风险控制到最低程度,专业的律师在商业地产项目并购中参与必不可少。


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